Quando lo Stato promette sicurezza agli inquilini togliendo sicurezza ai proprietari, crea meno offerta, più diffidenza e affitti più alti
di Sandro Scoppa
Il mercato degli affitti non si distrugge in un giorno. Si consuma per accumulo: una norma aggiuntiva, un vincolo ulteriore, una procedura più lunga. Poi il fenomeno diventa visibile. Nel Regno Unito sta accadendo proprio questo. Secondo Savills, una delle principali società globali di servizi immobiliari, fondata nel 1855 a Londra e oggi quotata al London Stock Exchange, nei dodici mesi fino a marzo sono stati messi in vendita 254.099 immobili già affittati: quasi 700 al giorno. A Londra, sono circa il 30 per cento dei nuovi incarichi di vendita, contro il 13 per cento nel resto della Gran Bretagna.
La causa immediata è il Renters’ Rights Act, entrato in vigore in Inghilterra il 1° maggio 2026: abolisce gli sfratti “no fault” (cioè senza dover indicare una giusta causa), supera i contratti a termine, trasforma tutte le locazioni in rapporti periodici, introduce limiti agli aumenti dei canoni, rafforza i poteri dei comuni e irrigidisce il sistema sanzionatorio. Dal punto di vista del legislatore, è un elenco di buone intenzioni. Dal punto di vista di chi investe capitale, paga mutui, imposte e manutenzioni, è invece un cambiamento radicale delle condizioni contrattuali.
Qui sta il punto che la politica finge di non comprendere. La casa in affitto non nasce da un decreto. Nasce da una scelta economica: un proprietario rinuncia all’uso diretto del bene e lo offre in cambio di un canone, confidando di rientrarne in possesso entro tempi certi e regole prevedibili. Se quella certezza viene indebolita, l’investimento cambia natura: non più rapporto fondato su fiducia e responsabilità, ma concessione esposta all’incertezza normativa e giudiziaria.
Il punto è semplice: nessun proprietario è obbligato a restare in un mercato che diventa più rischioso e meno prevedibile. Non esiste un numero fisso di case da affittare che lo Stato possa distribuire a piacimento. L’offerta dipende dalla fiducia, dalla convenienza, dalla possibilità di rientrare in possesso del bene quando il rapporto si rompe o viene meno l’interesse a proseguirlo. Se questa possibilità si indebolisce, la reazione è inevitabile: si vende, si cambia uso, si rinuncia a investire, si chiede un canone più alto all’inizio. La protezione scritta nella legge si trasforma così in scarsità reale sul mercato.
Il caso britannico è istruttivo perché mostra che una riforma entra davvero in vigore prima nei comportamenti che nei codici. Quando il legislatore altera l’equilibrio tra disponibilità del bene e obblighi del proprietario, il mercato reagisce subito. I proprietari guardano ai tempi dei tribunali, ai costi, alla difficoltà di recuperare l’immobile, ai mutui usciti dai tassi fissi, ai nuovi standard energetici, alle sanzioni. E decidono. La vendita di massa non è avidità: è calcolo economico.
Il governo britannico ha denunciato come “vergognoso” il comportamento di chi ha cercato di liberare gli immobili prima dell’abolizione della Section 21. Ma se una riforma provoca una corsa agli sfratti e alle vendite, il problema non è la reazione dei proprietari: è l’incentivo creato dalla legge. Ogni volta che si restringono le uscite, si riducono anche gli ingressi. Nessuno entra volentieri in una stanza dalla quale non sa quando potrà uscire.
Il paragone con l’Italia è immediato. Anche da noi l’emergenza abitativa viene raccontata come insufficienza di controllo pubblico, mai come eccesso di ostacoli all’offerta. Eppure, il proprietario italiano conosce bene il problema: rilasci lenti, morosità difficili da recuperare, sospensioni, blocchi, pressione fiscale elevata, vincoli comunali, adempimenti crescenti, sospetto ideologico verso chi mette a reddito un immobile. Il risultato è sotto gli occhi di tutti: parte del patrimonio resta inutilizzata, altra viene venduta, altra ancora viene sottratta alla locazione ordinaria. Poi la politica si stupisce se mancano case.
Il punto non è negare che esistano inquilini fragili o proprietari scorretti. Il punto è evitare che l’eccezione diventi regola. Uno Stato serio colpisce l’abuso, accelera la giustizia, tutela il contratto, distingue la morosità incolpevole dall’inadempimento opportunistico, aiuta chi ha davvero bisogno senza scaricare stabilmente il costo su un privato. Al contrario, uno dirigista trasforma invece il proprietario in ammortizzatore sociale obbligatorio e poi si lamenta quando si rompe.
La società non è un congegno da officina che il legislatore possa smontare e rimontare senza produrre danni collaterali. Il mercato degli affitti vive di informazioni disperse: proprietari e inquilini conoscono esigenze, rischi, aspettative e convenienze che nessun ufficio pubblico può raccogliere davvero. Prezzo, durata, garanzie e recesso servono a ordinare queste informazioni. Se la legge li irrigidisce, non cancella il rischio: lo trasferisce sul proprietario, lo incorpora nei canoni e lo scarica, alla fine, proprio su chi cerca casa.
Il nostro Paese dovrebbe osservare il Regno Unito con attenzione. Ogni controllo dei canoni, stretta sugli affitti brevi, allungamento dei tempi di rilascio, ogni nuova pretesa amministrativa trasmette lo stesso messaggio: affittare è sempre meno una libera scelta e sempre più un’esposizione. Ma un governo che scoraggia i proprietari non protegge gli inquilini. Li mette in coda davanti a un mercato più povero.
La vera politica per la casa non consiste nel moltiplicare diritti nominali su beni altrui, ma nel rendere conveniente costruire, comprare, ristrutturare e affittare. Servono certezza del diritto, rapidità dei rilasci, fiscalità più leggera, meno vincoli urbanistici, più rispetto per il contratto. La protezione dell’inquilino non nasce dall’indebolimento del proprietario, ma dall’abbondanza dell’offerta. Dove molti possono affittare, l’inquilino sceglie; dove pochi sono disposti a farlo, subisce.
La fuga dei proprietari britannici non è una patologia del mercato. È la risposta del mercato a una patologia della politica. Quando lo Stato cambia le regole per rendere la locazione più “giusta”, ma rende più rischioso offrire case, ottiene il contrario di ciò che promette. La casa non si governa contro la proprietà. Senza proprietà sicura, non c’è locazione stabile; senza libertà contrattuale, non c’è fiducia. Restano solo decreti, contenziosi e porte chiuse.
