Quando i prezzi salgono più dei salari, il problema non è il mercato ma ciò che lo soffoca: meno libertà, meno offerta, più distorsioni
di Sandro Scoppa
C’è un equivoco che si ripete ogni volta che il costo della casa cresce: si accusa il mercato. A Milano, oggi, questo riflesso è quasi automatico. Il terzo rapporto terzo rapporto Oca (Osservatorio casa abbordabile), realizzato da Politecnico di Milano, Ccl e Lum fotografa una realtà in cui prezzi e canoni aumentano più dei redditi, mentre gli affitti brevi si moltiplicano. La conclusione dominante è sempre la stessa: servono più interventi pubblici, più vincoli, più “politiche abitative”.
È una lettura seducente, ma profondamente sbagliata.
I numeri raccontano una dinamica chiara: nel 2024 i prezzi di compravendita sono cresciuti dell’8,5%, gli affitti del 6,5%, mentre i salari medi si sono fermati al 4,2%, con incrementi ancora più modesti per le fasce medio-basse. Questo squilibrio non nasce dal nulla, né da una presunta “avidità” dei proprietari. Ha origine in un dato elementare: quando l’offerta è rigida o ostacolata, i prezzi salgono.
E a Milano l’offerta è tutto fuorché libera. Infatti, vincoli urbanistici, tempi autorizzativi lunghissimi, incertezza normativa, fiscalità elevata e un clima culturale ostile alla proprietà scoraggiano nuovi investimenti e riducono la disponibilità di abitazioni. Il risultato è inevitabile: meno case disponibili, maggiore competizione, prezzi più alti. Non è un fallimento del mercato, è invece la conseguenza di un mercato impedito.
In tale contesto, si punta il dito contro gli affitti brevi, accusati di “sottrarre” case alla residenzialità. Ma questa è una semplificazione che ignora la logica economica: i proprietari scelgono forme contrattuali più flessibili perché il perimetro normativo rende rischioso e poco conveniente l’affitto tradizionale. Non è la libertà a creare il problema; è la rigidità che spinge a cercare alternative.
La stessa evoluzione dei dati lo dimostra: in cinque anni, la quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%, mentre quella delle locazioni temporanee è salita al 49%. Non è una “deviazione patologica”, è piuttosto un adattamento razionale a regole distorte.
Ancora più fuorviante è l’idea che altrove – da Parigi a Barcellona fino a New York – si stiano sperimentando politiche capaci di “invertire la tendenza”. In realtà, proprio queste città mostrano come i controlli sui prezzi e le restrizioni producano l’effetto opposto: riduzione dell’offerta, deterioramento della qualità degli immobili, spostamento degli investimenti verso altri settori.
Il problema, dunque, non è che la casa sia diventata un “asset finanziario”. La casa è sempre stata anche un investimento, oltre che un bene economico. Il punto è che, quando si limita la possibilità di costruire, ristrutturare, mettere a reddito e gestire liberamente un immobile, si riduce la quantità disponibile e si alzano i costi per tutti.
La narrazione secondo cui “senza politiche abitative le città muoiono” rovescia la realtà. Le città muoiono in realtà quando si espellono investimenti, si scoraggia chi mette a disposizione immobili, si pretende di redistribuire prima ancora di aver creato valore.
Anche la proposta di “recuperare risorse dai ricchi” per finanziare nuove costruzioni popolari segue questa logica: spostare risorse senza affrontare il nodo centrale. Ma senza un aumento reale dell’offerta, ogni redistribuzione è solo un gioco a somma zero, che spesso peggiora la situazione complessiva.
Il mito dell’“abbordabilità” fissata al 30% del reddito è un altro esempio di approccio astratto: non si può decretare per legge quale debba essere il rapporto tra salario e affitto. Quel rapporto dipende da produttività, disponibilità di immobili, mobilità urbana, qualità dei servizi. Pensare di imporlo significa ignorare la complessità del sistema.
In conclusione, Milano non è diventata inaccessibile perché è troppo libera. È diventata costosa perché è sempre meno libera dove conta davvero: nella possibilità di costruire, affittare, investire senza ostacoli.
Finché si continuerà a rispondere a un problema di scarsità con nuove restrizioni, il risultato sarà sempre lo stesso: meno case, prezzi più alti, e una città sempre più selettiva. Non per colpa del mercato, ma delle sue continue compressioni.
