Tra guerra normativa alla casa e rare scelte di libertà: quando la politica colpisce l’offerta e quando, invece, la lascia respirare
di Sandro Scoppa
Il 2025 si chiude come un anno di svolta per la proprietà immobiliare: non perché siano mancate le crisi o le sfide, ma perché si è reso evidente ciò che da tempo stava emergendo in maniera più lenta e sottotraccia: la casa è diventata un terreno di confronto politico permanente tra chi riduce la libertà di proprietà e chi la difende come condizione irrinunciabile dell’abitare e dell’offerta.
Da un lato c’è una pars destruens europea e occidentale che procede con interventi frammentati e tuttavia convergenti nel loro effetto: ridurre la libertà di disporre e offrire immobili. Ad esempio, in Italia le molteplici regole che si sono stratificate sugli affitti — dal Codice CIN alla diminuzione drastica delle soglie per la presunzione di attività imprenditoriale — hanno reso la locazione più incerta e più costosa in termini di rischi amministrativi e fiscali. Regolamenti comunali e regionali sugli affitti brevi, limiti quantitativi, autorizzazioni preventive e controlli sulla residenza turistica hanno trasformato la disponibilità privata in un esercizio condizionato, scoraggiando investimenti e ritardando rinnovi.
Al di là dei confini nazionali, poi, Spagna, Germania e Regno Unito, tra tanti. Hanno mostrato aspetti analoghi: indici di riferimento per i contratti, Mietpreisbremse, riforme asimmetriche che ampliano i diritti degli inquilini ma non assicurano certezza a chi propone un immobile. La frequente risposta amministrativa alla “tensione abitativa” è stata quella di assumere il controllo dei prezzi o della disponibilità, con l’effetto economico prevedibile: meno case offerte, più rigidità di mercato, maggiore conflittualità.
Negli Stati Uniti, New York, a sua volta, resta il caso più chiaro di un mercato che, pur con domande forti di offerta, continua a mantenere ampi sistemi di stabilizzazione del canone, con effetti di compressione della mobilità e della disponibilità. Anche qui, senza una vera liberalizzazione urbanistica e contrattuale, la scarsità persiste. Da menzionare anche Canada e Australia, dove tassazioni aggiuntive su detenzioni patrimoniali, registri obbligatori per locazioni brevi e limiti temporali di utilizzo hanno aggiunto costi e incertezze per chi investe o offre una casa, senza aumentare in modo duraturo l’offerta.
I casi richiamati non esauriscono il novero delle iniziative che comprimono la libertà di proprietà, ma rappresentano alcuni tra i più significativi esempi di una tendenza globale: trattare la casa non come un diritto da rispettare e uno strumento da attivare, bensì come un fenomeno da controllare e una fonte di potere pubblico da manovrare. Questa è la pars destruens del 2025.
Accanto a siffatte tendenze esistono però alcuni, purtoppo pochi e nondimeno emblematici e istruttivi, esempi concreti e profondamente divergenti che costituiscono la pars construens dell’anno: esperienze in cui la libertà di proprietà è stata difesa non in astratto, bensì con atti chiari, popolari e misurabili.
Il primo è rappresentato dalla Svizzera, dove nel corso del 2025 un referendum ha abolito la tassazione del valore locativo sull’abitazione principale. Per anni tale imposta ha trattato il proprietario di casa come se percepisse un reddito fittizio, tassandolo come se affittasse a se stesso. Il voto popolare, deciso con ampia maggioranza, ha cancellato detta anomalia fiscale, riaffermando un principio di giustizia economica: non si tassa ciò che non costituisce reddito effettivo e la casa non deve essere trasformata in un serbatoio fiscale soltanto perché è di qualcuno che la abita.
Ancora gli elvetici hanno espresso un no deciso alla patrimoniale ambientalista su donazioni ed eredità elevate. Su tale proposta, che mirava a una imposta federale del 50% su grandi patrimoni per finanziare obiettivi ambientali, la popolazione svizzera ha espresso un rifiuto netto, con percentuali di no molto elevate. Più che un rigetto di una tassa specifica, quella vittoria è stata una difesa della libertà di disporre dei frutti del proprio lavoro e dei propri beni — compresa la casa, spesso ereditata o trasferita intergenerazionalmente. Questo voto dice qualcosa di fondamentale: la proprietà non è resa accessibile penalizzandola, ma è resa stabile rispettandola.
Un altra esperienza rilevante è quella dell’Argentina, dove il 2025 ha consolidato gli effetti della riforma degli affitti promossa dal governo di Javier Milei. Superata la disciplina di controllo che aveva bloccato il mercato per anni, il sistema degli affitti è stato riportato nella cornice ordinaria del diritto dei contratti. I primi dati empirici raccolti nel corso dell’anno mostrano che quando il rischio regolatorio diminuisce e la libertà contrattuale torna centrale, l’offerta risponde positivamente: più immobili tornano disponibili, la mobilità aumenta, la contrattazione privata si riattiva. Questo non è un dogma, è piuttosto un fatto osservabile nel breve periodo che testimonia ciò che da sempre l’economia liberale indica: la libertà di disporre di un bene è la condizione minima per farlo circolare e utilizzare.
Le esperienze sopra riportate – Svizzera su valore locativo e rifiuto della patrimoniale ambientalista, e Argentina su liberalizzazione degli affitti – costituiscono la pars construens del 2025. Non sono eccezioni retoriche, proiettano invece orientamenti concreti che mostrano come la tutela della proprietà sia una leva per aumentare l’offerta, non un ostacolo da aggirare.
In conclusione, se l’anno che si chiude ha reso chiaro cosa non funziona – regolazioni amministrative che comprimono la proprietà e riducono l’offerta – il 2026 dovrà essere al contrario l’anno in cui si costruisce, non solo si discute. I pilastri concreti di questa costruzione sono semplici: regole chiare e stabili, neutralità fiscale tra gli usi legittimi dell’immobile, prevedibilità contrattuale, distinzione netta tra proprietà e attività di impresa, limiti precisi al potere pubblico di intervenire retroattivamente e tutela efficace dei diritti soggettivi. Solo così si potrà tradurre in realtà ciò che il 2025 ha reso evidente: la casa non diventa più accessibile punendo chi la possiede, ma rispettando chi la mette in circolazione.
